業(yè)主房屋有損壞,小區(qū)物業(yè)是不是都該修?業(yè)主財物丟失,小區(qū)物業(yè)是不是都該賠?
保康家園物業(yè) / 2017-11-30

案例一
宋某系某小區(qū)頂層房屋業(yè)主。2012年12月,宋某房屋屋頂出現(xiàn)損壞漏水、客廳電熱膜無法取暖的問題,請求物業(yè)公司進(jìn)行修繕。物業(yè)公司認(rèn)為宋某的客廳不屬于小區(qū)公共部分,電熱膜損害也非房屋漏水導(dǎo)致,沒有對其電熱膜維修的義務(wù)。故宋某將小區(qū)物業(yè)訴至法院,請求法院判決物業(yè)公司履行維修義務(wù)。法院經(jīng)審理認(rèn)為,該房屋漏水部位系房屋共用部分,屬于物業(yè)公司的維修范圍。電熱膜系業(yè)主個人專有部分,其損壞應(yīng)由業(yè)主自己承擔(dān)。法院最終判決某物業(yè)公司對頂棚損壞部位進(jìn)行修繕,恢復(fù)原狀。
法官說法
在房屋質(zhì)量保修期內(nèi),房屋共有部分和專有部分,開發(fā)建設(shè)單位對其承擔(dān)維修義務(wù)。而保修期外的房屋毀損,物業(yè)公司僅負(fù)有及時對共有部分進(jìn)行維修的義務(wù),或賠償因房屋共有部分維修管理不善造成的業(yè)主損失;對業(yè)主專有部分則無維修義務(wù),應(yīng)由業(yè)主自行維修。本案中房屋頂棚屬于共有部分范圍,法院最終判決,物業(yè)公司對宋某所有的房屋客廳頂棚損壞部位進(jìn)行修繕,恢復(fù)原狀。
結(jié)論:
小區(qū)物業(yè)并非對房屋的任何毀損都負(fù)有維修義務(wù)。
案例二
2015年2月,翟某價值4700元的電動自行車在其居住的小區(qū)內(nèi)被盜。翟某認(rèn)為,本案雖然發(fā)生在深夜,但物業(yè)合同約定了物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)提供門崗值班服務(wù),有24小時安保人員盯班。但物業(yè)公司未盡到上述義務(wù),提供服務(wù)存在瑕疵,屬于違約,應(yīng)對其進(jìn)行全額賠償。法院經(jīng)審理認(rèn)為,根據(jù)物業(yè)合同約定,物業(yè)公司應(yīng)提供門崗值班服務(wù),依約應(yīng)有24小時的安保人員盯班,對可疑人員進(jìn)行盤問、記錄車牌號或及時報警,物業(yè)公司未盡到上述義務(wù),提供的服務(wù)存在瑕疵,屬于違約。電動車主將電動自行車停放于單元樓外,對電動車被盜也存在過失。判決某物業(yè)公司賠償?shù)阅辰?jīng)濟(jì)損失四百元。
法官說法
小區(qū)內(nèi)財物丟失并不必然表示物業(yè)公司未盡到物業(yè)服務(wù)合同義務(wù),應(yīng)視具體情況而定。本案中,物業(yè)公司在合同中約定了一定的安保義務(wù),且物業(yè)服務(wù)瑕疵與損害結(jié)果具有因果關(guān)系,所以物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分賠償責(zé)任。
結(jié)論
物業(yè)對社區(qū)內(nèi)的財物丟失并非一定承擔(dān)責(zé)任。
案例三
自2012年以來,業(yè)主薛某一直未交納物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司多次催交無果后將其訴至法院。薛某認(rèn)為,2012年7月21日大雨期間,房子外墻滲、漏水,導(dǎo)致自己房屋墻皮脫落,后每年都找物業(yè)公司進(jìn)行維修,而物業(yè)公司一直推脫,直到最近才予以維護(hù),因而不同意交納物業(yè)費(fèi)。法院經(jīng)審理后判決:薛某應(yīng)支付欠繳的物業(yè)費(fèi),但考慮到物業(yè)公司存在維修不及時的違約事實(shí),在薛某應(yīng)交物業(yè)費(fèi)的基礎(chǔ)上酌情減免600元。
法官說法
物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定履行服務(wù)義務(wù),其提供的物業(yè)服務(wù)能夠維持小區(qū)各項基本功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)時,業(yè)主就應(yīng)當(dāng)履行對等的交納物業(yè)費(fèi)義務(wù)。物業(yè)服務(wù)如存在瑕疵,只能引起物業(yè)費(fèi)的部分減免,并不能完全免除業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù),不能成為業(yè)主拒交全部物業(yè)費(fèi)的理由。
結(jié)論
物業(yè)服務(wù)有瑕疵不能成為拒交全部物業(yè)費(fèi)的理由。