住建部發(fā)文，看看那些情況大修基金可直接申請(qǐng)使用？

小區(qū)里的電梯壞了，墻面瓷磚脫落，公用水管爆裂……一旦小區(qū)里出現(xiàn)了這些情況，就得使用住宅專項(xiàng)維修資金，也就是大家平日常說的大修基金?？烧f到大修基金，不光大部分業(yè)主，就連不少物業(yè)都直喊頭疼。

疼從何來？

疼在大修基金看上去很美，可使用起來很難。

申請(qǐng)難。一個(gè)大修申請(qǐng)，往往看似簡單，可就是通不過。

報(bào)批難。好不容易申請(qǐng)下來了，往往走流程就要拖上好幾個(gè)月。

上述兩難，導(dǎo)致了一邊是眾多老舊小區(qū)亟需維修，一邊是數(shù)量龐大的大修基金在睡大覺。據(jù)央視《焦點(diǎn)訪談》報(bào)道，全國大修基金繳存累計(jì)已經(jīng)超過萬億元，但是使用率卻不足百分之一。

為什么會(huì)這樣？

根據(jù)2008年2月起實(shí)施的《住宅專項(xiàng)維修基金管理辦法》規(guī)定，需要至少占業(yè)主總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主和占建筑總面積三分之二的業(yè)主同意（簡稱雙三分之二原則）方可動(dòng)用。這個(gè)看似民主公平的原則，實(shí)質(zhì)上對(duì)大修基金的動(dòng)用加上了一道堅(jiān)固的鐵索。大部分小區(qū)的大修基金都被這個(gè)“雙三分之二”的條件攔截，處于半凍結(jié)狀態(tài)。

那又是什么，導(dǎo)致了這種困境的出現(xiàn)呢？

據(jù)資深的物業(yè)從業(yè)人員分析，這種情況的出現(xiàn)有多方原因，如部分業(yè)主將房屋出租，自己無法到場簽字，或者部分業(yè)主由于常年不在家，對(duì)于小區(qū)公共事宜的參與積極性不高，另外就是一些老年業(yè)主對(duì)于政策的認(rèn)知度不夠，甚至大修基金的概念也了解不全面，自身也無法對(duì)此作出決定。這些諸多因素導(dǎo)致實(shí)現(xiàn)雙三分之二的條件難上加難。

現(xiàn)在，破解困境的利器來了。

近日，住建部和財(cái)政部聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項(xiàng)維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作為的通知》（以下簡稱“通知”）中就住宅專項(xiàng)維修基金使用存在的問題提出了解決方案。通知第五條，規(guī)定了七個(gè)危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況，需要使用維修資金對(duì)老舊小區(qū)和電梯立即進(jìn)行更新改造的，可以不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請(qǐng)使用維修資金：

這七個(gè)緊急情況是：

（一）電梯故障；

（二）消防設(shè)施故障；

（三）屋面、外墻滲漏；

（四）二次供水水泵運(yùn)行中斷；

（五）排水設(shè)施堵塞、爆裂；

（六）樓體外立面存在脫落危險(xiǎn)；

（七）其他危及房屋使用和人身財(cái)產(chǎn)安全的緊急情況。

怎么樣？這下心里感覺好多了吧。

還有一個(gè)很重要的內(nèi)容，別說小編沒提醒你。

為解決業(yè)主“雙三分之二”表決難題，降低業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的決策成本，提高業(yè)主使用維修資金的決策效率，各地可以根據(jù)《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》（建房〔2009〕274號(hào)）的有關(guān)規(guī)定，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)在管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中約定以下表決方式：

（一）委托表決：業(yè)主將一定時(shí)期內(nèi)維修資金使用事項(xiàng)的表決權(quán)，以書面形式委托給業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主代表行使；

（二）集合表決：業(yè)主大會(huì)對(duì)特定范圍內(nèi)的維修資金的使用事項(xiàng)，采取一次性集合表決通過后，授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)分批使用；

（三）默認(rèn)表決：業(yè)主大會(huì)約定將未參與投票的業(yè)主視為同意維修資金使用事項(xiàng)，相應(yīng)投票權(quán)數(shù)計(jì)入已投的贊成票；

（四）異議表決：在維修資金使用事項(xiàng)中，持反對(duì)意見的業(yè)主專有部分占建筑物總面積三分之一以下且占總?cè)藬?shù)三分之一以下的，視為表決通過。

記住了嗎？

好事還沒完！

小編查詢后發(fā)現(xiàn)，我市去年就已發(fā)布了《關(guān)于緊急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金有關(guān)事宜的通知》。通知中規(guī)定了十條緊急動(dòng)用大修基金的情況。

這10條的具體內(nèi)容為：

1、屋頂、墻體滲漏嚴(yán)重，影響設(shè)備設(shè)施安全及造成相關(guān)業(yè)主無法正常使用和居住。但業(yè)主使用屋頂或自行改變房屋外墻及其裝飾的除外；

2、因輸配電母線、干線老化，供配電設(shè)施設(shè)備發(fā)生故障等，引起停電或者漏電；

3、因水泵嚴(yán)重?fù)p壞、進(jìn)水管內(nèi)的水管爆裂造成停水；

4、雨污管道變形、錯(cuò)位、折斷等引起堵塞，外立面排污（排水）管斷裂、脫落；

5、樓地板、扶梯踏板斷裂，公共陽臺(tái)、曬臺(tái)、平臺(tái)、扶梯等各種扶手欄桿松動(dòng)、損壞；

6、樓體外墻磚等外立面涂飾層及玻璃幕墻有脫落危險(xiǎn)；

7、電梯發(fā)生危及人身安全的故障，主要包括電梯主板、模塊，轎門安全裝置（光幕、安全觸板等），制動(dòng)器、限速器、變頻器、安全鉗故障，曳引輪繩磨損斷絲斷股，磁鋼失磁、報(bào)警裝置及三方通話失效等；

8、消防設(shè)備設(shè)施在使用過程中出現(xiàn)自然磨損或故障，造成系統(tǒng)不能正常運(yùn)行或?qū)е庐a(chǎn)生重大火災(zāi)隱患。

9、安全監(jiān)控設(shè)施出現(xiàn)故障，不能運(yùn)行；

10、經(jīng)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議確認(rèn)的其他物業(yè)共有部分和共有設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)危害或者可能危害公共安全、公共利益和他人合法權(quán)益的情形。

同時(shí)，我們重慶的通知中，還詳細(xì)規(guī)定了出現(xiàn)這些情況后，大修基金的申請(qǐng)流程。詳盡的情況規(guī)定和流程制定，構(gòu)建了一條大修基金使用的綠色通道。

★綜合報(bào)告

走綠色通道程序

★確認(rèn)

物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處收到報(bào)告后，應(yīng)實(shí)地查勘現(xiàn)場，符合上述規(guī)定情形的，立即出具證明，涉及電梯、消防設(shè)施的，質(zhì)量監(jiān)督部門或公安消防部門收到報(bào)告后，及時(shí)實(shí)地查勘確認(rèn)，并出具證明，交物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處。

★申請(qǐng)

經(jīng)物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處等相關(guān)部門確認(rèn)證明后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主立即向物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理單位申請(qǐng)緊急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金。

★資金撥付

物業(yè)專項(xiàng)維修資金由區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門代管期間，區(qū)縣（自治縣）房地產(chǎn)行政主管部門收到書面申請(qǐng)后應(yīng)當(dāng)于24小時(shí)內(nèi)劃轉(zhuǎn)資金；物業(yè)專項(xiàng)維修資金由業(yè)主自行管理的，業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的指導(dǎo)監(jiān)督下，立即劃轉(zhuǎn)資金。

發(fā)生上述規(guī)定的情形時(shí)，有物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)立即將情況書面報(bào)告物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處；無物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的，由業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主立即將情況書面報(bào)告物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處；涉及電梯、消防設(shè)施的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主立即將情況書面報(bào)告質(zhì)量監(jiān)督部門或公安消防部門。

★搶修

★代為搶修

★公示

提出申請(qǐng)緊急使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)立即進(jìn)行搶修并公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)或者相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定實(shí)施搶修的，物業(yè)所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織代修，搶修費(fèi)用從物業(yè)專項(xiàng)維修資金賬戶中列支。

搶修單位應(yīng)在搶修完成后15日內(nèi)公示搶修相關(guān)費(fèi)用：施工單位編制的工程結(jié)算報(bào)告；維修費(fèi)用清單、票據(jù)；維修費(fèi)用分擔(dān)明細(xì)表；其他相關(guān)資料。